Abogada especialista en derecho inmobiliario en Sevilla
Como abogada de derecho inmobiliario en Sevilla, le asesoramos en compraventas de inmuebles, contratos de arrendamiento, desahucios, reclamaciones a promotoras por vicios constructivos y conflictos en comunidades de propietarios. Una escritura mal revisada o un contrato de alquiler sin cobertura jurídica puede suponer pérdidas económicas muy elevadas.
Por qué actuar sin asesoramiento inmobiliario puede costarle mucho más
Firmar unas arras sin revisión jurídica puede suponer perder el doble
El contrato de arras es el compromiso económico más relevante antes de escriturar. Si son penitenciales y usted incumple, pierde la señal; si incumple el vendedor, debe devolverla por duplicado. Una cláusula mal redactada puede convertir unas arras confirmatorias en penitenciales —o viceversa— con consecuencias económicas muy elevadas.
Los plazos de la LOE para reclamar defectos son cortos y se desconocen
La Ley de Ordenación de la Edificación establece garantías de 10, 3 y 1 año según el tipo de defecto, pero el plazo para ejercitar la acción es de 2 años desde que se manifiesta el defecto —no desde que usted lo descubre—. Muchos propietarios dejan pasar este plazo sin saber que tenían derecho a reclamar al promotor, constructor o arquitecto.
Un contrato de arrendamiento sin revisión genera conflictos que duran años
Un contrato de alquiler sin fianza correctamente documentada, sin cláusulas de actualización de renta o sin inventario firmado puede dificultar enormemente el desahucio por impago y reducir las posibilidades de cobrar las rentas atrasadas. La redacción del contrato es la primera línea de defensa del propietario.
Qué hace una abogada de derecho inmobiliario en Sevilla
Asesoramiento y representación en las principales materias del derecho inmobiliario en Sevilla, Andalucía y España.
Compraventa de inmuebles: arras, due diligence y escrituras
Revisamos la situación registral y catastral del inmueble, las cargas y gravámenes inscritos, la situación urbanística y los suministros antes de firmar. Redactamos o revisamos el contrato de arras y le acompañamos en la firma de escritura ante notario para que no firme nada que no entienda o que le perjudique.
Compraventa · Due diligenceArrendamientos y desahucios por impago o expiración
Redactamos contratos de arrendamiento de vivienda y uso distinto que protejan sus intereses desde el primer día. Si el inquilino deja de pagar o no abandona el inmueble al finalizar el contrato, iniciamos el procedimiento de desahucio express para recuperar la posesión en el menor tiempo posible.
Arrendamiento · DesahucioComunidades de propietarios y propiedad horizontal
Impugnamos acuerdos de junta adoptados sin los quórums legales o con vulneración de sus derechos como propietario. Reclamamos cuotas de comunidad impagadas y defendemos a propietarios frente a reclamaciones abusivas. También asesoramos en conflictos de uso privativo de zonas comunes y servidumbres.
Comunidades · ImpugnaciónVicios constructivos y reclamación a promotoras
Reclamamos daños a promotores, constructores, arquitectos y aparejadores por defectos estructurales, de habitabilidad o de acabados amparados por la LOE. También tramitamos la reclamación de gastos hipotecarios y cláusulas abusivas en préstamos hipotecarios suscritos con entidades bancarias.
LOE · Cláusulas abusivasPlazos para reclamar en derecho inmobiliario: LOE y Código Civil
En derecho inmobiliario conviven dos regímenes de plazos distintos: los de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) para defectos constructivos y los del Código Civil para vicios ocultos, incumplimientos contractuales y arrendamientos. Una abogada de derecho inmobiliario en Sevilla puede determinar cuál aplica a su caso y actuar antes de que el plazo expire.
| Tipo de defecto / acción | Norma aplicable | Garantía | Plazo para reclamar |
|---|---|---|---|
| Defectos estructurales (cimentación, estructura) | LOE art. 17.1.a | 10 años | 2 años desde que se manifiesta el defecto |
| Defectos de habitabilidad (impermeabilización, aislamiento, instalaciones) | LOE art. 17.1.b | 3 años | 2 años desde que se manifiesta el defecto |
| Defectos de acabados y elementos no estructurales | LOE art. 17.1.c | 1 año | 2 años desde que se manifiesta el defecto |
| Vicios ocultos en compraventa (CC) | Art. 1484 y ss. CC | — | 6 meses desde el descubrimiento |
| Incumplimiento de contrato de compraventa o arras | Art. 1964 CC | — | 5 años desde el incumplimiento |
| Reclamación de rentas arrendaticias impagadas | Art. 1966.1 CC | — | 5 años por cada renta |
| Cuotas de comunidad de propietarios impagadas | Art. 1964 CC + LPH | — | 5 años desde que son exigibles |
| Reclamación gastos hipotecarios / cláusulas abusivas | Ley 5/2019 LRCCI + LCGC | — | 5 años desde la Ley de 2019 |
Importante: en la LOE, el plazo de garantía (10, 3 o 1 año) es el tiempo durante el cual el defecto debe manifestarse para poder reclamarlo; el plazo para ejercitar la acción judicial son 2 años adicionales desde que aparece el defecto. Si el defecto aparece el último día del décimo año, usted tiene 2 años más para demandar. Consulte su caso antes de que alguno de estos plazos expire.
Asesoramiento inmobiliario en Sevilla paso a paso
Desde la revisión previa del inmueble hasta la ejecución de una sentencia favorable, le acompañamos en cada fase.
Consulta gratuita
Analizamos la documentación del inmueble, el contrato o el conflicto y le explicamos las opciones con los costes y riesgos reales de cada una antes de comprometerse a nada.
Due diligence y revisión documental
Comprobamos la nota simple registral, las cargas, la situación urbanística y el estado de la comunidad de propietarios. Si hay contrato previo, lo revisamos línea a línea antes de que firme.
Requerimiento fehaciente
Si existe un conflicto activo, enviamos un burofax o requerimiento notarial a la parte contraria. Interrumpe la prescripción y, en muchos casos, resuelve el asunto sin necesidad de acudir al juzgado.
Negociación extrajudicial
Buscamos el acuerdo que permita cerrar el asunto con el menor coste y en el menor tiempo: acuerdo de devolución, resolución de contrato, plan de pago de rentas o acuerdo de reparación con el promotor.
Demanda y ejecución
Si no hay acuerdo, interponemos la demanda en el juzgado competente —civil, mercantil o contencioso según el caso— y, una vez obtenida sentencia favorable, iniciamos la ejecución forzosa.
¿Qué es un contrato de arras y qué ocurre si se incumple?
El contrato de arras es el acuerdo previo a la escritura por el que el comprador entrega una señal al vendedor. Si son arras penitenciales (art. 1454 CC), el comprador que incumple pierde la señal; el vendedor que incumple debe devolver el doble. Si son arras confirmatorias, el incumplimiento da derecho a exigir el cumplimiento forzoso o la resolución más daños y perjuicios. La diferencia está en una sola cláusula del contrato, por lo que revisar el texto antes de firmar es imprescindible.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar defectos en obra nueva?
La LOE distingue tres tipos de garantía: 10 años para defectos estructurales, 3 años para defectos de habitabilidad y 1 año para defectos de acabados. En todos los casos, el plazo para interponer la demanda es de 2 años desde que el defecto se manifiesta, no desde que se descubre. El cómputo de los plazos de garantía comienza desde la recepción de la obra. Son responsables el promotor, el constructor, el arquitecto y el aparejador, con responsabilidades solidarias o individuales según el tipo de defecto.
¿Cómo puedo desahuciar a un inquilino que no paga?
El procedimiento de desahucio por impago de renta en España se inicia con la demanda de juicio verbal de desahucio ante el juzgado de primera instancia del lugar donde se ubique el inmueble. Una vez admitida la demanda, el inquilino tiene un plazo para pagar o abandonar voluntariamente. Si no lo hace, el juzgado fija una fecha de lanzamiento. El plazo medio en Sevilla es de 4 a 8 meses desde la demanda hasta el lanzamiento, dependiendo de la carga del juzgado. Simultáneamente puede reclamarse las rentas impagadas.
¿Qué son los vicios ocultos en la compraventa de un inmueble?
Los vicios ocultos son defectos del inmueble que no podían apreciarse a simple vista en el momento de la compra y que lo hacen impropio para su uso habitual o disminuyen su utilidad de tal manera que el comprador no lo habría adquirido —o lo habría adquirido a menor precio— si los hubiera conocido. El Código Civil (arts. 1484 y ss.) obliga al vendedor a responder de ellos aunque no los conociera. El plazo para reclamar es de seis meses desde que se descubre el vicio, por lo que no conviene demorar la consulta.
¿Puedo impugnar un acuerdo de mi comunidad de propietarios?
Sí. La Ley de Propiedad Horizontal (art. 18) permite impugnar acuerdos de la junta de propietarios que sean contrarios a la ley o a los estatutos, gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o que supongan un abuso de derecho. El plazo general de impugnación es de un año (o tres meses para acuerdos contrarios a los estatutos). Es necesario haber votado en contra en la junta, haberse opuesto al acuerdo o haber estado ausente.
¿Necesito abogado para comprar o vender una vivienda?
La ley no obliga a contar con abogado para comprar o vender una vivienda. Sin embargo, la compraventa es la operación económica más importante que realiza la mayoría de las personas a lo largo de su vida. El notario da fe pública de la firma, pero no asesora a ninguna de las partes: verifica que el documento es formalmente correcto, no que el contenido le beneficia a usted. Un abogado inmobiliario revisa las cargas, negocia las condiciones, detecta cláusulas abusivas y le protege ante eventuales conflictos posteriores.
¿Qué puedo reclamar por cláusulas abusivas en mi hipoteca?
Si su hipoteca fue suscrita antes de la Ley 5/2019 (LRCCI), puede reclamar la devolución de los gastos de formalización indebidamente cobrados: tasación, gestoría, nota simple e impuesto AJD en algunos casos, así como la eliminación de cláusulas suelo, cláusulas de vencimiento anticipado abusivas o intereses de demora desproporcionados. El Tribunal Supremo y el TJUE han ido delimitando qué cláusulas son nulas. Consulte el estado actual de su hipoteca en una primera revisión gratuita.
¿Qué ocurre si el vendedor no declara las cargas que pesan sobre el inmueble?
Si el vendedor oculta deliberadamente la existencia de hipotecas, embargos, servidumbres, arrendatarios o cualquier otra carga que afecte al inmueble, el comprador puede ejercitar la acción de saneamiento por evicción (art. 1475 CC) o la acción de nulidad por dolo si la ocultación fue determinante del consentimiento. La comprobación registral previa —nota simple registral actualizada— es la forma de detectar la mayoría de estas cargas antes de firmar, razón por la que siempre la realizamos antes de cualquier operación.
Revisamos tu operación inmobiliaria antes de que firmes
Antes de firmar una compraventa, un contrato de alquiler o reclamar por vicios de la vivienda, revisamos la escritura y la documentación con claridad, sin tecnicismos y con presupuesto cerrado antes de iniciar cualquier actuación.
Miriam Sáez
Abogada · SAGARCI Abogados
41003 Sevilla
